Ein Makler ist kein Steuerberater!

Eine Geschichte frei nach BGH, Urt. v. 12.07.2018 - I ZR 152/17

 

Der Sachverhalt

Die Klägerin war Eigentümerin der von ihr Anfang 2004 zum Preis von 170.000 EUR erworbenen Immobilie, in dem sich acht vermietete Wohnungen befanden. Mit schriftlichem Makleralleinauftrag vom 15. Mai 2013 beauftragte sie die Beklagte, eine Immobilienmaklerin, mit der Vermittlung der Immobilie.

Die Beklagte teilte der Klägerin nach Aufnahme ihrer Vermittlungstätigkeit mit, es gebe zahlreiche Interessenten für die Immobilie. Deshalb empfehle es sich, diese bald zu veräußern, da andernfalls die Gefahr bestehe, dass Interessenten abspringen könnten.

Die Klägerin schloss mit der späteren Erwerberin der Immobilie, mit der sie seit Ende Mai 2013 in Verhandlungen gestanden hatte, nach vorheriger Besichtigung am 14. Juni 2013 eine von der Beklagten mitunterzeichnete privatschriftliche "Ankaufvereinbarung".

Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2013 verkaufte sie die Immobilie zu einem Preis von 295.000 EUR. In § 14 des von der Beklagten vorbereiteten Kaufvertrags wurde festgestellt, dass der Notar keine steuerrechtliche Beratung durchgeführt hat.

Die zusammen mit ihrem Ehemann zur Einkommensteuer veranlagte Klägerin hatte gemäß Bescheid des Finanzamts vom 17. März 2015 für das Jahr 2013 Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von insgesamt 47.856,62 EUR nachzuzahlen.

Die Klägerin meint, die Beklagte hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrags am 8. Juli 2013 darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Immobilie bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei.

Die Beklagte habe bei der Auftragserteilung einen Grundbuchauszug übergeben bekommen. Jedenfalls anlässlich der Vorbereitung des Kaufvertrags habe sie Kenntnis davon erhalten, dass die Klägerin die Immobilie Anfang 2004 erworben habe.

Das Landgericht hat die von der Klägerin gegen die Beklagte erhobene, auf Zahlung von 47.856,52 EUR nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.822,96 EUR gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung

1. Einen Makler trifft beim Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären.

 

2. Abweichendes gilt im Einzelfall ausnahmsweise etwa dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert, wenn er sich beispielsweise in seiner Werbung einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung berühmt, wenn der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.

3. Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil er sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht wie etwa gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst ist.

Kurz und bündig heißt das, dass die Klägerin von der Beklagten in dem hier vorliegenden Fall, keinen Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 BGB wegen einer Verletzung einer Pflicht aus dem Maklervertrag oder einer Nebenpflichtverletzung beanspruchen kann.

a.

Im Grundsatz steht ein Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis. Aus diesem besonderen Verhältnis können sich für den Makler bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben (BGH, Urt. v. 28.09.2000 - III ZR 43/99).

Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet es, den Auftraggeber nicht nur über dasjenige aufzuklären, was unerlässlich ist, um ihn vor Schaden zu bewahren. Der Makler hat auch über alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können, aufzuklären (BGH, Urt. v. 08.07.1981 - IVa ZR 244/80).

Wie weit diese Aufklärungs- / Unterrichtungspflicht im Einzelnen reicht, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab.

b.

Maßgeblich ist zunächst der Maklervertrag.

(Immobilien-)Makler sind zwar gem. § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten; sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.

Die Beklagte war vorliegend nicht verpflichtet, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hinzuweisen, dass diese einen durch die Veräußerung des Anwesens erzielten Gewinn nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu versteuern hatte, wenn sie die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor seiner Veräußerung erworben hatte.

Eine derartige steuerliche Beratung war im Streitfall schlicht nicht als Gegenstand des Maklervertrags vereinbart worden.

c.

Auch trifft den Makler im Streitfall keine vertragliche Nebenpflicht steuerliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den der Makler vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist.

Grundsätzlich trifft den Makler nur eine eingeschränkte Beratungspflicht.

Der Makler ist im Allgemeinen nur gehalten, seinen Auftraggeber über die ihm bekannten Tatsachen zu unterrichten, soweit er aufgrund entsprechender Fragen und Mitteilungen des Kunden ein Informationsinteresse auf dessen Seite erkennen kann (BGH, Urt. v. 08.07.1981 – IVa ZR 244/80).

Rechtliche oder steuerliche Ratschläge werden vom Makler in der Regel nicht geschuldet.

Werden diese jedoch gleichwohl durch den Makler erteilt, müssen sie zutreffend sein.

Dies insbesondere dann, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen nach außen hin als Fachmann darstellt. Erweckt der Makler dadurch bei dem Auftraggeber ein berechtigtes Vertrauen, muss er sich auch daran festhalten lassen. Beratungspflichten zu rechtlichen und steuerlichen Standardfragen auf einem bestimmten Gebiet können sich im Einzelfall z.B. durch einen werbenden Hinweis auf die langjährige Tätigkeit und Erfahrung des Maklers in diesem Gebiet auf seiner Homepage ergeben.

Praxistipp

Makler sollten mit werbenden Hinweisen auf Spezialkenntnisse außerordentlich zurückhaltend sein.

d.

Anstelle dessen sind Makler in jedem Fall gehalten, Fragen des Kaufinteressenten zu Eigenschaftsmerkmalen des Grundstücks, die von besonderer Bedeutung für seinen Kaufentschluss sind, besonders gewissenhaft zu beantworten.

Praxistipp

Makler sollten deshalb im Exposé ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Angaben des Verkäufers auf ihre sachliche Richtigkeit nicht überprüft wurden beantworten. Ein solcher Hinweis kann auch wirksam in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgenommen werden (BGH, Urt. v. 16.09.1981 – IVa ZR 85/80).

Das OLG Düsseldorf vertritt in seiner Entscheidung v. 09.09.2016 – 7 U 82/15 - die Rechtsansicht, dass dem Verkäufermakler die Nebenpflicht obliegt, die zu verkaufende Immobilie im Exposé so zu beschreiben, wie es dem tatsächlichen Zustand und den ihm vom Verkäufer gemachten Angaben entspricht. Letztlich muss der Immobilienmakler im Rahmen seiner vertraglichen Verpflichtung damit ein fehlerfreies Exposé erstellen. Der Makler haftet nur für die Fehler, die er aufgrund seiner Sachkunde erkennen und deshalb auch vermeiden kann (BGH, Urt. v. 18.01.2007 – III ZR 146/06). Die Aufklärungspflicht eines Maklers bezieht sich auf demnach auf alle Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können.

 

Einen solchen schwerwiegenden Aufklärungsverstoß des Maklers hat das OLG Hamm in seiner Entscheidung vom 08.02.2018 - 18 U 41/17 angenommen. Im Streitfall so das OLG Hamm oblag es dem Makler, seinen Kunden darüber aufzuklären, dass er zugleich als "Projektentwickler" ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Abschluss eines Erwerbsvertrags besaß. Denn dadurch wurde es einem bestimmten Architekten ermöglicht, eine bereits getätigte Planungsleistung dem Erwerber gegenüber entgeltlich zu erbringen. Mangels wettbewerbsüblicher Vermarktungsaktivitäten des Maklers wurde der schnellstmögliche Verkauf der Immobilie zum besten Preis verhindert. In dem zu entscheidenden Fall war deshalb der Provisionsanspruch verwirkt (§ 654 BGB). Aufgrund der schwerwiegenden Aufklärungspflichtverletzung besteht ein Anfechtungsgrund wegen des bewussten Verschweigens des Interessengegensatzes.

Der Lohnanspruch des Maklers entfällt auch bei Behauptungen ins Blaue hinein. Dies jedenfalls dann, wenn die Interessen des Maklerkunden schwerwiegend gefährdet oder beeinträchtigt werden. Darauf, dass dem Maklerkunden ein Schaden entsteht, kommt es nicht an (OLG Koblenz, Beschl. v. 02.05.2019 - 2 U 1482/18).

Die Moral von der Geschichte ist schlicht und überrascht nicht. Für Immobilienmakler gilt das schöne Sprichwort, Schuster, bleib bei deinen Leisten!

Der Makler ist Experte für die Bewertung und die Veräußerung sowie den Erwerb von Immobilien und die entsprechenden Markteinschätzungen. Für etwaig steuerrechtlich relevante Gesichtspunkte hat er grundsätzlich keine Expertise. Der Maklerkunde erwartet eine solche Aufklärung oder Prüfung (in der Regel) auch nicht.

(Veröffentlichungsdatum: 20.11.2019)

Autor(en)


Rechtsanwalt, LL.M.
ETL Rechtsanwälte GmbH, Dortmund

 


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Dortmund

 
 

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