Grundstücksverkehrsgenehmigung - maßgeblich ist der Marktwert, nicht mehr der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert!

 

 

Mit seiner Entscheidung vom 29.4.2016 - BLw 2/12 - hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben.

Der Fall

Mit notariellem Vertrag vom 31.8.2008 verkaufte die Beteiligte zu 1 eine ca. 2,6 ha große Landwirtschaftsfläche an die Beteiligten zu 2 und 3, die keine Landwirte sind. Der Verkauf erfolgte nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung, bei der die Beteiligten zu 2 und 3 das Höchstgebot abgegeben hatten. Mit Bescheid vom 5.6.2008 versagte die Genehmigungsbehörde die Genehmigung des Kaufvertrags nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Die Entscheidung wurde darauf gestützt, dass der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des verkauften Grundstücks stehe.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben eine gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel beantragt, unter Aufhebung der behördlichen Entscheidung die Genehmigung zu erteilen. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Anträge zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - zurückgewiesen. Die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 GrdstVG lägen bei dem zu beurteilenden Kaufvertrag vor, weil der vereinbarte Kaufpreis den landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 % übersteige. Dieser Wert sei nicht gleichbedeutend mit dem Marktwert, wie ihn die Kommission der Europäischen Gemeinschaften verstehe. Maßgebend für den landwirtschaftlichen Verkehrswert sei der durchschnittlich zu erzielende Preis bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen und nicht das im Einzelfall abgegebene Höchstgebot. Danach bestehe ein grobes Missverhältnis zwischen dem Verkaufspreis von 29.000,00 EUR und dem von dem Sachverständigen im Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswert von 13.648,19 EUR (ohne Berücksichtigung der Verkäufe der Beteiligten zu 1) und von 14.168,61 EUR.

Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihren Antrag weiter.

Vorabentscheidung des EuGH

Der BGH hat mit Beschluss dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) zur Vorabentscheidung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegenstehe, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage mit Urteil vom 16.7.2015 - C-39/14, EU:C:2015:470 - entschieden.

Die Entscheidung des BGH

Die auf ein grobes Missverhältnis des Höchstgebots zu dem durch ein Gutachten ermittelten innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert gestützte Genehmigungsversagung durch die Beteiligte zu 4 entspricht der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bestimmen, der bei dem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird. Die Genehmigung konnte danach so zum Beispiel nicht für Veräußerungen erteilt werden, bei denen der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit überstieg und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung einer Bebaubarkeit des Grundstücks in absehbarer Zeit gerechtfertigt war.

Nach der auf den Vorlagebeschluss ergangenen Entscheidung des EuGH kann diese Rechtsprechung nicht aufrechterhalten werden. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind. Der BGH hat den angefochtenen Beschluss aufgehoben.

Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif, denn der BGH kann die Genehmigung nach § 22 Abs. 3 GrdstVG nicht erteilen. Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren sind danach nur dann rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Das ist in dem Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen. Maßgebendes Kriterium dafür sind in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote. Da es an den erforderlichen Feststellungen zu dem in dem von der Beteiligten zu 1 durchgeführten Bieterverfahren abgegebenen Geboten bislang fehlt, ist dem Senat eine abschließende Entscheidung nicht möglich.

(Veröffentlichungsdatum: 08.09.2016)

Autor(en)


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Rostock

 
 

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