Käufer hat Anspruch auf aktuellen Schallschutz bei der Renovierung eines Altbaus!

 

 

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat einen Anspruch des Käufers auf Schallschutz nach heute üblichen Maßstäben bejaht (OLG Köln, Urt. v. 02.03.2018 - 19 U 166/15, IBR 2018, 267 = NJW-Spezial 2018, 302). In den Entscheidungsgründen heißt es:

Der Kläger geht zu Recht davon aus, dass die von den Beklagten erworbene Wohnung den Anforderungen eines erhöhten Schallschutzes entsprechen muss.

Dass auf das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien – jedenfalls – in Bezug auf die in Rede stehenden Beanstandungen wegen unzureichenden Schallschutzes das Werkvertragsrecht anzuwenden ist, auch wenn der Vertrag vom 21.5.2013 in der notariellen Urkunde als "Kaufvertrag" bezeichnet wurde, steht zwischen den Verfahrensbeteiligten weitgehend außer Streit. Denn ein Vertrag über den Erwerb eines Altbaus ist jedenfalls dann als Werkvertrag zu qualifizieren, wenn der Veräußerer zugleich auch Herstellungsverpflichtungen in Form von Bauleistungen übernimmt, die nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind (…). Dies trifft auf das von den Beklagten in drei Eigentumswohnungen umgebaute und grundlegend sanierte, früher aus neun Wohnungen und zwei Büros bestehende Objekt aus dem Baujahr 1900 (ca.) zu, zumal sich die Beklagten unter (6) a) des Vertrags ausdrücklich verpflichtet haben, "den Kaufgegenstand nach den am heutigen Tage anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei vertragsgemäß bis zum 31.03.2014 (Bezugsfertigstellungstermin) zu errichten und normgerechte Baustoffe zu verwenden" und die unter (4) vereinbarten Fälligkeitstermine in für einen regelmäßig als Werkvertrag einzuordnenden Bauträgervertrag typischer Weise vom Baufortschritt abhängig waren.

Der Kläger kann auch verlangen, dass die Wohnung heute üblichen Schallschutzanforderungen entspricht. Eine ausdrückliche Vereinbarung i.S.d. § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB über Schallschutzerfordernisse ist zwar weder in dem Vertrag vom 21.5.2013 noch in der Baubeschreibung, auf die darin Bezug genommen wurde, enthalten. Insbesondere ist im Zusammenhang mit der Darstellung der an Boden und Decken ausgeführten bzw. auszuführenden Arbeiten keine Rede davon, dass und ggf. welche Maßnahmen ergriffen werden sollten, um eine Anpassung der vorhandenen Bausubstanz an heute übliche Schallschutzanforderungen zu erreichen. Allerdings konnte der Kläger derartige Maßnahmen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung erwarten, weil dies für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung i.S.d. § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB bzw. jedenfalls für die gewöhnliche Verwendung i.S.d. § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB erforderlich ist. Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt dies im Zweifel alle Maßnahmen ein, die hierfür erforderlich sind (…). Dafür spricht vorliegend neben der bereits zitierten Regelung in (6) des Vertrags, in der auf die "am heutigen Tage anerkannten Regeln der Baukunst" Bezug genommen wird, auch die Vereinbarung in (6) d), wonach "Bauleistungen, die nicht ausdrücklich beschrieben sind, (...) in einer den sonstigen Leistungen entsprechenden Qualität auszuführen" sind. Angesichts dieser vertraglichen Vereinbarungen, die mit der Darstellung des gesamten Vorhabens sowohl in der Baubeschreibung als auch in den verschiedenen Exposés übereinstimmen, konnte und durfte der Kläger erwarten, dass das Gebäude abgesehen von den Punkten, für die unter (10) d) des Vertrags vom 21.5.2013 eine Haftung ausdrücklich ausgeschlossen wurde, nämlich die "nicht zu verändernde Altbausubstanz", auf einen zeitgemäßen Standard gebracht wird. Gerade weil in diesem Zusammenhang lediglich die unveränderte Dämmung/Isolierung der Außenwände (Ziegelmauerwerk) und des Kellers angesprochen wurde, waren die Beklagten verpflichtet, ansonsten alle erforderlichen Baumaßnahmen vorzunehmen, um einen aktuellen Standard zu erreichen. Dazu gehört auch ein den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechender (Tritt- und Luft-) Schallschutz. Darauf, dass in den Verkaufsunterlagen eine besonders "ruhige Hinterhoflage" angepriesen wurde, kommt es dafür nicht einmal entscheidend an. Denn wenn einer Baubeschreibung für eine Altbausanierung nicht zu entnehmen ist, dass ein Nutzer Abstriche beim Schallschutz hinnehmen muss, so ist ein für Bauwerke heute üblicher Schallschutz geschuldet (…).

Üblich ist heutzutage nicht nur ein Mindestschutz nach der DIN 4109, sondern ein "erhöhter" Schallschutz im vom Kläger begehrten Sinne, da dies unabhängig davon, ob eine Luxuswohnung verkauft oder eine besonders ruhige Wohnlage vereinbart wurde, dem Regelfall entspricht (…) und die DIN 4109 nicht (mehr) die Mindestanforderungen an den Schallschutz widerspiegelt (…).

Der vereinbarte Haftungsausschluss in (10) d) des Vertrags greift nach diesem Verständnis unabhängig von der Wirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel in Bezug auf einen diesen Anforderungen nicht entsprechenden Schallschutz nicht ein, weil er sich nur auf die "nicht zu verändernde Altbausubstanz" bezieht und die Beklagten nach dem Vorstehenden verpflichtet waren, ggf. erforderliche Veränderungen vorzunehmen, um eine Anpassung an heutigen Standard zu erreichen. Abgesehen davon dürfte das Unterlassen entsprechender Maßnahmen auch – jedenfalls – grob fahrlässig gewesen sein, da den Beklagten bzw. ihrer Architektin (§§ 164, 278 BGB) bekannt gewesen sein musste bzw. jedenfalls bei gehöriger Sorgfalt hätte sein können, dass sich die Schallschutzanforderungen im Laufe von mehr als 100 Jahren grundlegend verändert haben und bei einer Altbausanierung, insbesondere im Zusammenhang mit der Aufbringung neuer Bodenbeläge, insoweit Maßnahmen erforderlich sind, um einen heutigen Maßstäben entsprechenden Schallschutz zu erreichen. Das Nichteingreifen des Haftungsausschlusses für den vorliegend geltend gemachten Mangel wird schließlich auch dadurch bestätigt, dass nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung des Klägers in einem späteren Kaufvertrag über eine andere Wohnung in dem Objekt ein Haftungsausschluss wegen des Schallschutzes vereinbart wurde.

Die Einwände der Beklagten und ihrer Streithelferin sind nicht geeignet, die Annahme, dass die Anforderungen eines erhöhten Schallschutzes erfüllt sein müssen, in Frage zu stellen. Auch hierfür kann es nicht darauf ankommen, wie hoch die Mangelbeseitigungskosten sind. Abgesehen davon, dass der Aufwand für die erforderlichen Maßnahmen von den bislang tätig gewesenen Sachverständigen nicht abschließend ermittelt wurde und weder die Beklagten noch die Streithelferin hierzu konkrete Angaben gemacht haben, dürfte ein (vermutlich wesentlich) geringerer Aufwand erforderlich gewesen sein, wenn die Anforderungen von Vornherein berücksichtigt worden wären, da die nunmehr notwendigen Arbeiten jedenfalls zu einem nicht unerheblichen Teil (nur deshalb) erforderlich sind, weil die Wohnungen bereits fertiggestellt und bezogen wurden. Auswirkungen auf den nach den vertraglichen Vereinbarungen einzuhaltenden Standard haben die Kosten der grundsätzlich geschuldeten Nachbesserung jedenfalls nicht.

(Veröffentlichungsdatum: 03.07.2018)

Autor(en)


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Jena

 
 

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