Präsenzpflicht der Apotheke

 

 

Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrags für eine Präsenzapotheke eine Betriebspflicht, so darf der Apotheker diese Präsenz-Apotheke nicht als Versand-Apotheke führen.

OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 1471/18:

Eine solche Parteiabrede, die die Verpflichtung des Mieters zum Betrieb eines Gewerbes innerhalb der Mieträume zum Gegenstand hat, ist im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich zulässig. Der Vermieter hat ein anzuerkennendes Interesse daran, dass der Mieter die angemieteten Geschäftsräume im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs auch tatsächlich nutzt. (…)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (…) (vgl. BGH NJW-RR 2000, 1535; BGH NJW 2000, 1714; BGH NJW-RR 2000, 1535; Ghassemi-Tabar, Gewerberaummiete, a.a.O., § 535 Rn. 548 - 549) entfällt die in einem Gewerbemietvertrag vereinbarte Betriebspflicht jedoch nicht, wenn sich das Geschäft des Mieters als unwirtschaftlich herausstellt und der erwartete Gewinn ausbleibt. Der Mieter muss auch ein vollkommen unrentables Geschäft weiter betreiben, denn er trägt das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. (…)

Ergänzende Hinweise der Anwältin für Medizinrecht

Die Parteien stritten darum, ob der beklagte Apotheker verpflichtet ist, den Apothekenbetrieb in den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in Form einer Präsenzapotheke aufrechtzuerhalten. Aufgrund von Umsatzrückgängen hatte der Apotheker damit begonnen, den Betrieb in eine Versandapotheke umzuwandeln. Er hatte die Öffnungszeiten stark verkürzt und Mitarbeiter entlassen. Das OLG Koblenz entschied, dass der Apotheker den Betrieb weiterhin als Präsenzapotheke aufrechterhalten müsse. Der Vermieter habe nämlich ein Interesse daran, dass die angemieteten Geschäftsräume auch tatsächlich genutzt werden. Bei Nichtbenutzung bestehe die Gefahr, dass das Mietobjekt in seinem Marktwert sinkt. Auch könnte aufgrund des Wegfalls des Kundenstamms eine künftige Anschlussvermietung zum gleichen Gebrauchszweck erschwert werden.

Selbst die Tatsache, dass es in den letzten Jahren zu erheblichen Umsatzrückgängen in der Apotheke gekommen ist, führt nicht dazu, dass der Apotheker den Mietvertrag vorzeitig kündigen kann. Das OLG begründet das damit, dass dies zum Verwendungsrisiko bei der gewerblichen Miete gehöre. Der Mieter habe die Chance mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können und habe umgekehrt auch das Risiko zu tragen, Verluste einzufahren.

Die Parteien können diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung aber vertraglich abändern. Nur wenn von dieser Risikoverteilung im Mietvertrag abgewichen worden ist, besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Hierfür müssen sich aber konkrete Anhaltspunkte für die Änderung der Risikoverteilung aus dem Vertrag ergeben.

Es wird fachkundige Unterstützung von spezialisierten Anwälten dringend angeraten. Wir helfen Ihnen gerne - bundesweit!

(Veröffentlichungsdatum: 17.01.2020)

Autor(en)


Rechtsanwältin, Fachanwältin für Medizinrecht, Fachanwältin für Arbeitsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Rostock

 
 

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