Schädlingsbefall und Verkauf einer gebrauchten Immobilie (arglistiges Handeln des Verkäufers)

 

 

Das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig hat entschieden (OLG Braunschweig, Urt. v. 01.11.2018 – 9 U 51/17, NJW-Spezial 2019, 13):

1. Hält der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie konkretes Wissen darüber zurück, dass ein Mangel tatsächlich besteht, während für ihn erkennbar dem Käufer aufgrund der Besichtigung sich allenfalls ein Mangelverdacht ergeben konnte, so handelt er arglistig und kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (Anschluss an BGH, Urteil vom 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, Rn. 9, zitiert nach juris).

2. Auf ein konkretes, dem des Käufers überlegenes Wissen des Verkäufers darüber, dass das zu verkaufende Fachwerkgebäude einen seit Jahren währenden, ausgeprägten und fortschreitenden Schädlingsbefall aufweist, ist zu schließen, wenn der Verkäufer selbst in Eigenarbeit von ihm erkannten Schädlingsbefall, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren, lediglich verdeckt, indem er durch Schädlingsfraß und Pilzbefall entstandene Bohrlöcher und Risse nur verfüllt, die Fachwerkbalken mit Farbe überstreicht und beim weiteren Bewohnen über lange Zeit (hier: 16 Jahre) auch für ihn als Laien erkennbar ist, dass der Schädlingsbefall weiter voranschreitet, indem sich erneut und verbreitet Bohrlöcher und Risse zeigen.

3. Der gewährleistungsrechtlich zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages verpflichtete Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung des Betrages der von diesem aufgewendeten Grunderwerbsteuer nur Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs des Käufers gegen das Finanzamt auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer. Denn der Käufer kann nach der Rückabwicklung des Kaufvertrags die Aufhebung der erfolgten Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG und die Rückzahlung der geleisteten Grunderwerbsteuer verlangen. Der bedingte Erstattungsanspruch gegen das Finanzamt ist ein auszugleichender Vorteil, der dem Verkäufer im Wege der Abtretung herausgegeben werden muss (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 29. April 2010, 22 U 127/09, Rn. 36 zitiert nach juris).

(Veröffentlichungsdatum: 09.03.2019)

Autor(en)


Rechtsanwältin, Fachanwältin für Erbrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Köln

 
 

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