Schutz für Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen - Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag stärkt Mieterrechte

Siehe dazu Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 14.11.2018 - VIII ZR 109/18

 

Der Sachverhalt

Die Beklagten sind seit 1981 Mieter eines Objektes der Stadt Bochum in Bochum. 2012 hatte die Stadt Bochum zahlreiche mit Doppelhaushälften bebaute Grundstücke privatisiert und dabei überwiegend an bisherige Mieter verkauft. Die Doppelhaushälften hatten jeweils zwei Mieter. Nur je einer der vormaligen Mieter konnte Eigentum erwerben. Die andere Mietpartei sollte durch eine Klausel im Kaufvertrag geschützt werden, die ihr ein lebenslanges Wohnrecht einräumte. Ausdrücklich ausgeschlossen wurde u.a. eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine Kündigung zu Gunsten der Vermieter sollte nur bei eigenen schweren Vertragsverstößen der Mieter möglich sein.

Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das betreffende Grundstück von der Stadt Bochum. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Klausel:

"Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."

Als die durch den Erwerb als Vermieter in das Mietverhältnis eingetretenen Kläger gegenüber den Beklagten im Jahr 2015 die Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB erklärten, beriefen sich die Beklagten darauf, dass zwischen der Stadt Bochum und den Klägern durch die vorbezeichnete Regelung zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart und eine solche Kündigung ausgeschlossen worden sei.

Die Mieter richteten sich gegen die Kündigung und bezogen sich auf den Kaufvertrag. Der neue Eigentümer war der Rechtsansicht, dass die beklagten Mieter keine eigenen Rechte aus dem Kaufvertrag herleiten könnten.

In den Vorinstanzen (Amtsgericht Bochum – Urt. v. 13.09.2017 - 47 C 291/14; Landgericht Bochum - Urt. v. 03.04.2018 - I-9 S 80/17), hatten die Kläger mit ihrem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Begehren keinen Erfolg.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof teilt die Rechtsansicht der Instanzgerichte. Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter handele es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter. Gemäß § 328 Abs. 1 BGB können sich Parteien eines Vertrages darauf einigen, einem Dritten Rechte einzuräumen. So auch hier: Die Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag begründe eigene Rechte des Mieters gegenüber dem Erwerber.

Der Käufer könne sich auch nicht darauf berufen, dass das Kündigungsverbot ihn unangemessen benachteilige. Der Kündigungsschutz für langjährige Mieter sei angemessen. Das im Kaufvertrag vereinbarte Rückkaufsrecht manifestierte den gewünschten Kündigungsschutz ausdrücklich. Selbst wenn es sich bei der Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handeln würde, sei die Klausel damit nicht unwirksam.

Der Praxistipp

Das Urteil des Bundesgerichtshofes ist von grundlegender Bedeutung: Viele Kommunen haben in der Vergangenheit erhebliche Immobilienbestände verkauft. Wenn in den Kaufverträgen Klauseln stehen, die langjährige Mieter auch im Fall eines Eigentumswechsels schützen sollen, können sich die Mieter später gegenüber ihrem neuen Vermieter darauf berufen. Wir ETL Rechtsanwälte prüfen noch vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages im Rahmen der rechtlichen Due Diligence alle im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehenden Verträge. Soll die Immobilie privat genutzt werden, stellt sich ein lebenslanges Wohnrecht eines Mieters als böse Überraschung dar. Eine gutachterliche Prüfung durch uns ETL Rechtsanwälte schafft hier Klarheit. Sprechen Sie uns an!

Ob ein Vertrag zu Gunsten Dritter vereinbart wurde, sollten potentielle Erwerber einer Immobilie aus dem Bestand kommunaler Wohnungsbaugesellschaften deshalb im Vorfeld gründlich prüfen lassen. Gleiches gilt aber auch für den Erwerb aller anderen Immobilien. Sprechen Sie uns dazu gerne an. ETL-Rechtsanwälte GmbH - 360° fachanwaltliche Beratung im Bau- und Immobilienrecht.

(Veröffentlichungsdatum: 12.12.2018)

Autor(en)


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Dortmund

 
 

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