Wirksamkeit einer Formularklausel über die Verlängerung der Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters

 

 

In seinem Urt. v. 08.11.2017 - VIII ZR 13/17 - hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Verlängerung der gesetzlichen Verjährung von Vermieteransprüchen in Mietvertragsformularen unwirksam ist. Entsprechend vorformulierte Vertragsklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen.

Der Sachverhalt

Die Beklagte war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte erhielt die Klägerin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Die Klägerin nahm die Beklagte erst mit der im Oktober 2015 zugestellten Klage auf Zahlung von Schadensersatz wegen der an der Wohnung eingetretenen Schäden in Anspruch.

Unter Verweis auf § 548 Abs. 1 BGB haben die Beklagten Einrede der Verjährung erhoben. Die Klägerin ihrerseits verwies auf die von ihr im verwendeten Formularmietvertrag verwendete Klausel. Danach sollten Ersatzansprüche der Vermieterin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Die von der Klägerin erhobene Klage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

Zu Recht?

Die Entscheidung

Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB erhoben und dringen damit im Ergebnis auch durch. Den Beklagten steht ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht zu. Die Klägerin dagegen kann sich dagegen nicht mit Erfolg auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Klausel des Formularmietvertrages berufen. Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand und ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Die Klausel steht den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB entgegen. Durch die Klausel wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters erschwert. Der Beginn des Laufs der Verjährung wird zum Nachteil der Mieter verlagert. Abgestellt wird nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache, sondern auf das Mietvertragsende. Darüber hinaus soll die Verjährung erst nach zwölf Monaten, anstelle nach sechs Monaten eintreten.

Das berechtigte Interesse des Mieters besteht in einer zeitnahen Abwicklung des Mietverhältnisses. Dieses Interesse spiegelt sich in der in § 548 Abs. 1 BGB geregelten kurzen Verjährung der Ansprüche des Vermieters wieder. Maßgeblich ist insoweit der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.

Dem liegt zutreffend nachfolgender Gedanke zugrunde.

Nach erfolgter Rückgabe der Mietsache hat der Mieter in der Regel keinen Zugriff mehr auf die Mietsache. Ab diesem Zeitpunkt kann der Mieter keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Anders die Lage bei dem Vermieter der nach erfolgter Rückgabe der Mietsache sechs Monate lang prüfen kann, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und diese gerichtlich durchgesetzt werden sollen, oder nicht.

Abzuwarten bleibt angesichts der allgemein gehaltenen Argumentation des Bundesgerichtshofes die Auswirkung des Urteils auf die Gewerberaummiete. In der Gewerberaummiete sind Individualvereinbarungen, die gemäß § 202 Abs. 2 BGB wirksam wären, die Regel. Bleibt es bei dem Trend der Berücksichtigung wohnraummietrechtlicher Rechtsprechung in der Gewerberaummiete, könnten sich auch für Gewerberaumvermieter erhebliche praktische Konsequenzen ergeben.

Der Praxistipp

Es zeigt sich einmal mehr, dass beide Vertragsparteien gehalten sind, den (aus ihrer Sicht zutreffenden) Rückgabetermin möglichst genau festzustellen. Von dem Rückgabetermin aus ist die kurze sechsmonatige Frist zu berechnen. Das Fristende ist mit entsprechenden Vorfristen in der EDV zu hinterlegen. Denn sechs Monate vergehen schnell. Aufträge sind zu vergeben, die Durchführung der Arbeiten ist zu kontrollieren, Rechnungen sind zu stellen. Je nach Anspruch ist der vormalige Vertragspartner außergerichtlich unter Fristsetzung zur Zahlung aufzufordern. Dies alles in nur sechs Monaten! In Zeiten des Baubooms, in denen Handwerkertermine absolute Mangelware sind stoßen selbst Großvermieter an ihre Grenzen. Immer wieder weisen wir deshalb darauf hin, dass es maßgeblich auf eine saubere Dokumentation und ein straffes Vertrags- und Gewährleistungsmanagement ankommt, sollen Ansprüche mit Erfolg gerichtlich durchgesetzt werden. Sprechen Sie uns ETL Rechtsanwälte an, wenn wir Sie unterstützen dabei sollen Ihre rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen nachhaltig abzusichern.

(Veröffentlichungsdatum: 24.11.2018)

Autor(en)


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Dortmund

 
 

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