Zum Anspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit auf Unterlassung, wenn dieser bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt

 

 

BGH, Urt. v. 25.10.2019 – V ZR 271/18:

(1) Als Anspruchsgrundlage für den unmittelbaren Anspruch eines Sondereigentümers gegen den Mieter eines anderen Sondereigentümers auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung der angemieteten Einheit kommt, da Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG auf Einhaltung einer Gebrauchsregelung den Eigentümern nur im Innenverhältnis bei unzulässigem Gebrauch durch andere Eigentümer gegen diese zustehen können (vgl. Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15, ZfIR 2017, 193 Rn. 24), nur § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Anspruch setzt somit voraus, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, der die Unterlassung begehrt. Diese Voraussetzung ist ohne weiteres gegeben, wenn der Mieter das Gemeinschaftseigentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern - gleich ob durch Vereinbarung oder durch Beschluss - getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht. Mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nimmt der Mieter das Miteigentum aller Eigentümer in Anspruch. Hierzu ist er nur deshalb berechtigt, weil jeder Sondereigentümer - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, NJW 2019, 2083 Rn. 17 ff.) - nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung seines Sondereigentums befugt ist und diese Befugnis auch die Übertragung der Berechtigung zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG umfasst (Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 13 Rn. 38). Der Mieter übt folglich in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eine von seinem Vermieter als Miteigentümer abgeleitete Befugnis zur Inanspruchnahme des auch fremden Miteigentums an dem Grundstück aus, die nicht weiterreichen kann, als die Befugnis des Eigentümers, der sie dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses einräumt (vgl. Jacoby, ZWE 2012, 70, 73).

Das Recht des Sondereigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums besteht gemäß § 13 Abs. 2 WEG nur nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG. Er kann folglich dieses Recht dem Mieter nur dergestalt übertragen, dass dieser - wie der Sondereigentümer selbst - zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums unter Einhaltung der Gebrauchsregelungen nach § 15 WEG berechtigt ist (vgl. auch § 14 Nr. 2 WEG und hierzu Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, ZWE 2014, 356 Rn. 11). Allein aufgrund und im Umfang dieser Übertragung sind die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, die Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu dulden (§ 14 Nr. 3 WEG, § 1004 Abs. 2 BGB). Verstößt der Mieter gegen eine für das Gemeinschaftseigentum getroffene Gebrauchsregelung, überschreitet er seine Befugnis zu dessen Nutzung und beeinträchtigt - selbst wenn ihm der vermietende Eigentümer diese Nutzung gestattet haben sollte - unmittelbar das Eigentum aller anderen Eigentümer (siehe allgemein zur Eigentumsbeeinträchtigung durch den unbefugten Gebrauch einer fremden Sache Staudinger/Gursky, BGB

[2012], § 1004 Rn. 24). Die Wohnungseigentümer haben daher gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

(2) Geht es hingegen um die zweckwidrige Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch einen Mieter, ist die Rechtslage auf den ersten Blick eine andere, weil der Mieter das Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer insoweit nicht in Anspruch nimmt und es folglich an einer unmittelbaren Beeinträchtigung ihres Eigentums zu fehlen scheint. Gleichwohl haben die Wohnungseigentümer in dieser Konstellation einen unmittelbaren Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter auf Unterlassung der gegen die Zweckbestimmung verstoßenden Nutzung der Einheit.

(Veröffentlichungsdatum: 07.01.2020)

Autor(en)


Rechtsanwalt, LL.M.
ETL Rechtsanwälte GmbH, Dortmund

 


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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