Ist bei der Betriebskostenabrechnung des Vermieters die tatsächliche oder die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich?

 

 

Siehe dazu BGH, Urt. v. 30.05.2018 - VIII ZR 220/17:

Der Sachverhalt

Es besteht bei laufendem Wohnraummietverhältnis Streit um die Höhe der Abrechnung der Heizkosten. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie Vorauszahlungen, über die die Vermieterin jährlich abrechnet.

Die klagende Vermieterin rechnete die streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen 2014 und 2015 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab. Zu Gunsten der beklagten Mieter ergab sich danach ein Guthaben. Die Mieter sind der Ansicht, dass das Guthaben höher ausfallen müsse. Denn als Berechnungsmaßstab sei die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Festgestellt wurde, dass die tatsächliche Wohnfläche der Mietsache größer, als die im Wohnraummietvertrag angesetzte Quadratmeterzahl ist. In Höhe des vermeintlich von den beklagten Mietern errechneten (noch) höheren Guthabenbetrags, kürzten die Mieter die Folgemieten der Monate Mai und Dezember 2015. Zu Recht?

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.

Meint: Auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Ähnlich einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in denen die tatsächliche Wohnungsgröße für den tatsächlichen Wohnwert maßgeblich ist (BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14), liegt die Interessenslage in Fällen der Betriebskostenabrechnung. Die Mieter sollen in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. Dem Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit werde durch den Ansatz der tatsächlichen Wohnfläche am ehesten entsprochen.

Insbesondere werde durch den Ansatz der tatsächlichen Wohnfläche als Abrechnungsbasis vermieden, dass Abrechnungen auf Grundlage subjektiv geprägter Parteivereinbarungen zur Wohnfläche erfolgten. Vor diesem Hintergrund hat der Senat ausdrücklich von seiner früheren Rechtsprechung, in der er Abweichungen bis zu 10% von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06) Abstand genommen.

Da auch die Heizkostenverordnung mehrfach den Begriff der anerkannten Regeln der Technik (u.a. in § 5 Absatz 2 Satz 2; § 7 Absatz 1 Satz 3) erwähne, deute dies weiter darauf hin, dass der Verordnungsgeber bei der Heizkostenverteilung auf tatsächliche objektive Kriterien abgestellt habe. Ein zusätzlicher Grund, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung der Wohnflächenanteile heranzuziehen.

Der Praxistipp

Eigentümer größerer Bestände werden aller Voraussicht, den für sie wirtschaftlich günstigsten Wohnflächenansatz bei der Betriebskostenabrechnung wählen. Mieter sollten die tatsächliche Wohnfläche durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen prüfen lassen, sofern ein Störgefühl hinsichtlich der Wohnfläche besteht. Bei Bestreiten der durch den Vermieter angesetzten Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung, muss der Mieter die von ihm behauptete Quadratmeterzahl ohnehin benennen (BGH, Urt. v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16).

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(Veröffentlichungsdatum: 02.07.2018)

Autor(en)


Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH, Dortmund

 
 

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