Zutrittsverweigerung (hier: Wartung/Überprüfung von Raumeldern)

 

LG Freiburg, Beschl. v. 02.05.2019 – 3 S 266/18:

„Die Klägerin hat nicht nachgewiesen, dass die Beklagten gegen mietvertragliche Pflichten verstießen, indem sie am 06.02.2018 und am 14.03.2018 eine Überprüfung des Rauchmelders durch die Fa. M nicht ermöglichten.

Dem Mietvertrag ist bereits nicht zu entnehmen, dass die Beklagten überhaupt verpflichtet wären, Mitarbeitern der Fa. M Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren. Das von der Klägerin angeführte Betretungsrecht aus § 18 Ziff. 1 des Mietvertrags steht "dem Vermieter", nicht aber von ihm mit der Überprüfung von Rauchmeldern beauftragten Unternehmen zu.

Selbst wenn sich aus dem Mietverhältnis eine vertragliche Nebenpflicht ergeben dürfte, eine Überprüfung der Rauchmelder zu ermöglichen, hat das Amtsgericht einen Pflichtverstoß zu Recht nicht angenommen.

Hinsichtlich des Überprüfungstermins vom 06.02.2019 ist nach der Beweisaufnahme offengeblieben, ob die Beklagten von dem Termin überhaupt Kenntnis hatten. Dass die Klägerin selbst die Beklagten von der beabsichtigten Überprüfung in Kenntnis gesetzt hätte, behauptet sie nicht.

Der als Zeuge vernommene Ablesemonteur H. gab an, dass er den Termin mittels eines Aushangs an den Briefkästen angekündigt habe. Dass die Beklagten Gelegenheit hatten, hiervon Kenntnis zu nehmen, steht indes nicht fest. Der als Zeuge vernommene Hausmeister des Anwesens V. bestätigte, dass der Aushang im Bereich der in den Hinterhof führenden Zwischentür hing. Die Beklagten können, anders als die Mieter der übrigen Wohnungen, aber nicht nur über den Hof, sondern auch über die vordere Hauseingangstür in ihre Wohnung gelangen, wobei sie die Briefkästen der anderen Mieter nicht passieren. Ihr eigener Briefkasten befindet sich ebenfalls an der Vorderseite des Anwesens. Insofern war der Aushang gerade nicht so angebracht, dass mit einer Kenntnisnahme der Beklagten zu rechnen war. Eine Verpflichtung, in Erwartung der jährlich anstehenden Ablesung im Bereich der nicht zu ihrer Wohnung gehörenden Briefkästen regelmäßig zu überprüfen, ob dort ein Termin angekündigt ist, bestand nicht. Insbesondere begründet das Unterlassen einer solchen Überprüfung keine "Zugangsvereitelung". Unstreitig unterhalten die Beklagten einen Briefkasten, der zur Information über Wartungstermine zur Verfügung steht.

Die unter Beweis gestellte Behauptung der Klägerin, die Beklagten gelangten nur über das Treppenhaus, in dem die Benachrichtigung erfolgt sei, zu ihrem Keller und könnten durch eine Tür im Erdgeschoss direkt von ihrer Wohnung aus in das Treppenhaus gelangen, kann als zutreffend unterstellt werden, ohne dass dies den Rückschluss auf eine tatsächlich zu erwartende Kenntnisnahme zuließe. Denn je nach Nutzung des Kellers ist - anders als bei Briefkästen oder einer tatsächlich genutzten Hauseingangstür - nicht davon auszugehen, dass dieser innerhalb von 14 Tagen zuverlässig aufgesucht wird. Gleiches gilt, soweit die Klägerin in der Berufungsinstanz darauf hinweist, dass die Zufahrt zu der von den Beklagten angemieteten Garage sich in diesem Bereich befinde. Wie oft die Beklagten ihr Fahrzeug benutzen und welche Wege sie hierbei üblicherweise nehmen, ist nicht dargetan.

Hinsichtlich des Überprüfungstermins vom 14.03.2018 ist gleichfalls nicht nachgewiesen, dass die Beklagten vorab über die beabsichtigte Überprüfung informiert waren. Der Zeuge M. hat gerade nicht bestätigt, dass er den Beklagten eine Nachricht über den Termin an die Wohnungstür geklebt habe, sondern gab an, er habe einen Zettel mit Bitte um Rückruf zur Terminabsprache hinterlassen. Der Zeuge T. vermochte keine Angaben zum Inhalt der hinterlassenen Benachrichtigung zu machen. Eine mietvertragliche Verpflichtung, eigeninitiativ einen Termin mit einem von der Klägerin beauftragten Unternehmen zu vereinbaren, bestand indes nicht.

Schließlich fehlt es an der gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderlichen Abmahnung. Nachdem sich die Pflichtverletzung der Beklagten auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens auf die Abwesenheit bei zwei Überprüfungsterminen beschränkte, liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB nicht vor. Anders als in dem der Entscheidung des Landgerichts Konstanz (Urt. v. 08.12.2017 - 11 S 83/17 -, juris) zugrundeliegenden Sachverhalt haben die Beklagten auch nicht durch Beleidigungen und Gewalttätigkeiten gegenüber dem Ableser eine nachdrückliche Verweigerungshaltung dokumentiert. Das Landgericht Konstanz hatte eine Abmahnung deshalb für entbehrlich gehalten, weil der dortige Beklagte psychisch krank und daher nicht einsichtsfähig war, weshalb eine Abmahnung offensichtlich ohne Wirkung wäre (Rn. 15). So lag es hier nicht.“

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