Eigenbedarfskündigung

Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ergibt sich aus dem § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hiernach ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Es ist nicht notwendig, dass die Familienangehörigen auch im Haushalt des Vermieters leben. So kann beispielsweise auch die zurück in den Heimatort ziehende Tochter oder die aus Altersgründen in die Nähe ziehende Mutter einen Eigenbedarf begründen.

Im Falle nicht so enger Verwandtschaft muss der Vermieter eine enge persönliche oder soziale Bindung zu der jeweiligen Person darlegen können.

Mit dem Begriff „benötigen“ ist lediglich die Nutzung der Immobilie durch eine der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benannten Personen gemeint. Der Grund der zur Eigenbedarfslage geführt hat (z.B. berufliche Veränderungen, Alter, Gesundheit, Heirat etc.) ist weitestgehend unerheblich.

Problematisch ist bei der Eigenbedarfskündigung insbesondere der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs. Wird ein rechtsmissbräuchliches Verhaltens des Vermieters bei der Kündigung bejaht, führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung. Rechtsmissbrauch wird z. B. dann angenommen, wenn vor Ablauf der Kündigungsfrist eine andere, vergleichbare Wohnung des Vermieters frei wird und er diese nicht dem gekündigten Mieter anbietet.

Ein weiterer Fall des Rechtsmissbrauchs ist es, wenn der Wille zur Selbstnutzung durch den Vermieter nur vorgeschoben wurde, um den Mieter zu kündigen.

Rechtsprechung

BGH, Urt. v. 11.12.2019 – VIII ZR 144/19:

„Der  Härtegrund  des  zu  zumutbaren  Bedingungen  nicht  zu  beschaffenden  Ersatzwohnraums  setzt  konkrete  tatrichterliche  Feststellungen  voraus,  welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen  angemessen  ist,  welche  Bemühungen von  dem  Mieter  nach  diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (…).

Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien  im  Rahmen der nach  § 574 Abs. 1 BGB  vorzunehmenden  Interessenabwägung  ist  den  Wertentscheidungen  Rechnung  zu  tragen,  die  in  den  für  sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen,  dass  bezüglich  der  Anwendung  und  Auslegung  des  Kündigungstatbestands des  § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung  grundsätzlich  zu  respektieren  und  der  Rechtsfindung  zugrunde  zu  legen  (…). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (…).“

Der BGH hat am 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – entschieden:

„Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.“

Siehe auch den Beitrag von Hinz in NJW 2017, 3473 ff.

Zur Überprüfung der Plausibilität des Eigennutzungswunsches siehe auch LG Berlin, Urt. v. 21.11.2018 – 65 S 142/18.

(Letzte Aktualisierung: 06.03.2020)