Flächenabweichung

Die Miete der Wohnung orientiert sich neben anderen Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung, vor allem an der Fläche der Mietsache.

Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% stellt in der Regel einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar (BGH Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14; BGH Urt. v. 10.11.2010 – VIII ZR 306/09).

Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 19.11.2013 – 10 U 112/13).

Die Fläche der Mietsache ist z.B. für die zutreffende Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten, bei Mieterhöhungen, Rückforderungsansprüchen bzw. Minderungsrechte des Mieters erheblich. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (BGH, Urt. v. 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 – insoweit Aufgabe von BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06).

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht (BGH, Urt. v. 28.10.2009 – VIII ZR 164/08). Eine Flächenabweichung von weniger als 10% rechtfertigt dagegen keine Mieterhöhung (BGH, Urt. v. 23.05.2007 – VIII ZR 138/06).

(Letzte Aktualisierung: 27.12.2018)