Kaution (Ende des Mietvertrages)

Wurde der Mietvertrag beendet, stellt sich für den Mieter häufig die Frage, wann der Vermieter  über die Mietkaution abrechnen und diese zurückgewähren muss. Umgekehrt weiß auch der Vermieter häufig nicht, innerhalb welcher Frist er über alle bereits entstandenen, aber auch über alle noch nicht fälligen Ansprüche aus dem Mietverhältnis (z.B. die Betriebskosten der laufenden Periode) abrechnen muss und wie lange er die Kaution als Sicherheit zurück halten kann.

Zur Lösung dieser Frage hilft das Gesetz ausnahmsweise einmal nicht weiter, denn eine gesetzlich geregelte Frist zur Abrechnung und zur Rückzahlung der Kaution gibt es nicht.

Die Gerichte urteilen in dieser Frage recht unterschiedlich. Während Gerichte der unteren Instanzen vereinzelt eine Frist von zwei Monaten für ausreichend erachten, gibt es nach Auffassung des BGH keine allgemein gültige Abrechnungsfrist. Die Instanzgerichte begründen die eher kürzeren Fristen damit, dass der Vermieter die Möglichkeit habe, eventuelle Schadensersatzansprüche oder Ansprüche auf Betriebskosten zu schätzen.

Demgegenüber argumentiert der BGH, dass dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung zustehen müsse, die grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig sei und gegebenenfalls auch einmal mehr als sechs Monate betragen könne. Allerdings, so der BGH, könne diese Frist auch wesentlich kürzer sein, nämlich dann, wenn der Vermieter recht schnell in der Lage sei festzustellen, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter noch zustehen.

Steht jedoch zu erwarten, dass der Vermieter einen Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten hat, bejaht die überwiegende Rechtsprechung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mietkaution. Der BGH vertritt hierzu sogar die Ansicht, dass die Mietkaution auch die noch nicht fälligen Ansprüche des Vermieters sichere. Ob sich der Vermieter dabei in jedem Fall auf die gesetzliche Höchstfrist für die Erteilung der Betriebskostenabrechnung von zwölf Monaten (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) berufen darf, wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung allerdings offen gelassen.

Rechnet der Vermieter nicht in angemessener Zeit über die Betriebskosten ab, obwohl ihm das möglich ist, erlischt das Zurückbehaltungsrecht. Entscheidend ist somit, wann der Vermieter über die Betriebskosten abrechnen kann. Liegen ihm dazu alle Unterlagen vor, muss er unverzüglich die Betriebskostenabrechnung und sodann auch die Abrechnung über die Kaution erstellen.

Erfahrungsgemäß weiß der Mieter nicht genau, wann dem Vermieter alle Unterlagen zur Abrechnung über die Betriebskosten vorliegen. Hilfreich kann da ein Blick in die Abrechnungsperioden der Vorjahre sein. Ist die Abrechnungsperiode – wie in den überwiegenden Fällen das Kalenderjahr – so ist dem Mieter vor Einreichung einer Klage auf Erstattung der Kaution anzuraten, den Beginn des neuen Kalenderjahres abzuwarten und dem Vermieter auch dann noch eine angemessene Zeit für die Abrechnung einzuräumen.

Insbesondere in den Fällen, in denen das Mietverhältnis in den ersten Monaten eines Kalenderjahres endet, kann es sich empfehlen, gemeinsam mit dem Vermieter eine mögliche Betriebskostennachzahlung zu schätzen und eine Vereinbarung über die Rückerstattung eines Teils der Mietkaution zu treffen.

(Letzte Aktualisierung: 17.01.2018)