BGH ändert seine Rechtsprechung zum "berechtigten Interesse" im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB*
*Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Das Vorhaben, mit der Untervermietung Gewinn zu machen, stelle kein „berechtigtes Interesse“ dar, Der Vermieter ist nicht gezwungen, diesem Verlangen zuzustimmen. Das entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.01.2026, (Az. VIII ZR 228/23).
Der Fall:
Seit 2009 wohnte der beklagte Mieter in der Wohnung für eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 460 Euro. Das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, unterfällt der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB; die höchstzulässige Nettokaltmiete beläuft sich danach auf monatlich 748 Euro. Seit 2020 vermietete der Beklagte die Wohnung seinerseits für eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 962 Euro weiter. Eine Erlaubnis zur Untervermietung hatte der Beklagte von der Vermieterin nicht eingeholt.
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit dem Mieter sodann fristgemäß. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Das Landgericht gab der Berufung statt.
Die Entscheidung:
Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zur Überlassung der Wohnung an einen Untermieter verlangen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mit einem Partner zusammenziehen oder die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes untervermieten möchte. In solchen Fällen darf der Vermieter die Zustimmung dazu nicht verweigern.
Ob es aber ein „berechtigtes Interesse“ sein kann, eine Wohnung mit Gewinn unterzuvermieten, war gerichtlich bisher noch nicht geklärt. Dazu hatte das LG entschieden: Vermieter müssen es einem Mieter nicht erlauben, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen, jedenfalls wenn der Mieter den Vermieter nicht am Gewinn beteiligt. Dabei müsse auch die Mietpreisbremse beachtet werden: Der Vermieter dürfe die gewinnbringende Untervermietung nicht erlauben, wenn diese mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht vereinbar ist. Diese Rechtsansicht hat der BGH nun bestätigt.
