Frage des Tages
04.01.2022

Darf der Wohnungseigentumsverwalter die Wohnungseigentümer bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit auf dem gemeinschaftlichen Grundstück vertreten?

Ja, meint das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (OLG Nürnberg, Beschl. v. 12.07.2021 – 15 W 2283/21, NJW-RR 2021, 1318 = FGPrax 2021, 203 = NJW-Spezial 2021, 706). In den Entscheidungsgründen heißt es:

„3. In der Sache hat die Beschwerde aber Erfolg. Das Grundbuchamt durfte die Eintragung der Grunddienstbarkeit nicht von der Vorlage der Bewilligung aller Wohnungseigentümer abhängig machen, da der Verwalter als der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Bewilligung für diese aufgrund seiner unbeschränkten Vertretungsmacht wirksam abgegeben konnte.

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern aktiv und passiv. Die Vertretungsmacht ist grundsätzlich unbeschränkt. Sie umfasst sowohl die außergerichtliche als auch die gerichtliche Vertretung. Sie greift für die Vertretung in Verfahren aller Gerichtsbarkeiten (Burgmair in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2021, WEG § 9b Rn. 5). Lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen benötigt der Verwalter nach § 9b Abs. 1 2. Hs. WEG im Außenverhältnis den Beschluss der Wohnungseigentümer.

Unter den Begriff des Grundstückskaufvertrags fallen sämtliche entgeltliche Verpflichtungsgeschäfte, aufgrund derer ein Grundstück, ein Miteigentumsanteil am Grundstück, eine Teilfläche an einem Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum selbst oder grundstücksgleiche Rechte erworben werden. Unerheblich ist, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Käuferin und Verkäuferin auftritt (Leidner in BeckOK WEG, Hogenschurz, 44. Edition Stand 02.04.2021, § 9b Rn. 15). Nicht von dieser Ausnahme erfasst sind allerdings dingliche Rechtsgeschäfte oder sonstige Abwicklungsmaßnahmen (BT-Drs. 19/22634, 43; Leidner a.a.O.). Vielmehr hat der Verwalter uneingeschränkte Vertretungsmacht für die Abgabe sämtlicher im Verkehr mit dem Grundbuchamt vorkommender Eintragungsbewilligungen (Walter Böhringer, ZfIR 2020, 773 ff).

Ein Nachweis dieser Vertretungsmacht muss nicht geführt werden, da § 9b Abs. 1 S. 3 WEG die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht ausdrücklich anordnet. Daraus folgt, dass der Rechtsverkehr auf die Vertretungsmacht des Verwalters vertrauen kann. Der Vertragspartner muss sich nur über die Wirksamkeit der Verwalterbestellung versichern (Leidner a.a.O. Rn. 11).

Vorliegend ist die Bestellung des Verwalters der Beteiligten zu 1 durch Vorlage des Protokolls über die Eigentümerversammlung am 11.06.2015 Ziffer 6 belegt. Zwar endete die Verlängerung des Verwaltervertrages am 14.06.2020. Allerdings hat sich der Verwalter auf Art. 2 § 6 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie vom 27.03.2020 berufen, wonach der letzte bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt.“

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