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Frage des Tages
25.01.2022

Gibt es bei Gewerberaummietverträgen eine Obergrenze für die Kaution?

Nein, meint das Oberlandesgericht (OLG) Köln (OLG Köln, Urt. v. 22.12.2021 – 22 U 13/20). In den Entscheidungsgründen heißt es dazu:

„Eine Obergrenze für eine Kaution gibt es für Gewerberaummietverträge anders als für Wohnraummietverträge (§ 551 BGB: dreifache Monatsmiete) nicht. Sie steht daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB, § 242 BGB, §§ 305 ff. BGB) nicht erreicht wird (…). Maßgeblich ist grundsätzlich das Interesse des Vermieters an der Sicherung seiner Erfüllungsansprüche aus dem Mietvertrag (Mietzinsen, Nebenkosten), welches insbesondere auch von der vereinbarten Dauer des Mietvertrages und der Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung des Vertrages abhängig ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Kaution auch Schadensersatzansprüche (z.B. § 280 BGB) und Ansprüche nach dem Ende des Mietvertrages (§ 546a BGB; § 280 BGB) bis zur Rückgabe des Mietobjekts erfasst sowie gegebenenfalls – wie hier – auch Prozesskosten. Vor diesem Hintergrund erscheint die hier mit gut 13 Monatsmieten sicherlich recht hoch angesetzte Kaution als noch gerechtfertigt. Denn gerade bei einem Gewerbemietverhältnis können bei einer fristlosen Kündigung und Streit über deren Berechtigung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache zwölf Monate durchaus vergehen; hinzu kommt bei einem – wie hier mit der Verlängerungsoption von 2 × fünf Jahren gegebenen – Zeitmietvertrag der etwaige Kündigungsfolgeschaden bis zu einer Neuvermietung.

Letztlich bedarf die Frage vorliegend aber keiner abschließenden Entscheidung, denn selbst wenn man von einer Übersicherung ausginge, wäre die Kautionsabrede nicht völlig unwirksam, sondern nur insoweit, als sie überhöht ist (…). Geschuldet wäre dann eine angemessene Kaution, die in Anlehnung an § BGB § 551 BGB jedenfalls mit der dreifachen Monatsmiete von ursprünglich 3.689,00 € anzusetzen wäre, so dass sich der Kautionsanspruch des Beklagten zumindest auf 11.067,00 € beläuft.“

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