Das Amtsgericht (AG) Berlin-Kreuzberg hat zur Frage der Umlagefähigkeit von Wachdienstkosten als Teil der Betriebskosten einer Mietwohnung entschieden (AG Berlin-Kreuberg, Urt. v. 16.09.2021 – 8 C 85/21, NJW-Spezial 2022, 130). In den Entscheidungsgründen heißt es:

„Die Position Wachdienst ist um die Hälfte, mithin in Höhe von 49,74 € zu kürzen.

Das Gericht vermag entgegen der Ansicht der Kläger in der Benennung dieser Position unter den sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag keine überraschende Klausel im Sinne von § 305c BGB zu erkennen, da gerade in der R. Straße, die gerichtsbekannt ein Hotspot der linksradikalen Szene ist, mit der Beauftragung eines Wachdiensts durch den Eigentümer zu rechnen ist. Demzufolge hätten die Kläger bei der Sichtung des Mietvertrags ein besonderes Augenmerk auf diese Position richten und vor Abschluss des Mietvertrags bei der Beklagten auch nachfragen können, in welcher Höhe voraussichtlich diese Betriebskostenposition zu Buche schlagen werde.

Bei der Frage, ob Kosten für die Beauftragung eines Wachdiensts als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist darauf abzustellen, ob die Beauftragung des Wachdiensts im Wesentlichen nur den Interessen des Vermieters in Form des Schutzes seines Eigentums oder aber den Interessen der Mieter in Form des Schutzes ihrer körperlichen Unversehrtheit und des Schutzes ihres Eigentums erfolgt. Im vorliegenden Fall handelt es sich bei der R. Straße – wie bereits ausgeführt – um einen Hotspot der linksradikalen Szene, die bekanntermaßen vor Angriffen auf Personen und schwerwiegenden Anschlägen auf das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten und Gentrifizierer nicht zurückschreckt. Mithin haben sowohl die Beklagte als Vermieterin als auch die Kläger als Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. zumindest eingegrenzt werden. Soweit die Beklagte als Vermieterin darauf hinweist, dass die Kosten für die Behebung von dadurch entstandenen Schäden an ihrem Eigentum durch bestehende Versicherungen übernommen würden, überzeugt diese Argumentation nicht, da zum einen davon auszugehen ist, dass die von der Beklagten zu leistenden Versicherungsbeiträge nach Geltendmachung entsprechender Versicherungsleistungen steigen werden, und zum anderen für die Beklagte zumindest ein erheblicher Verwaltungskostenaufwand für die Organisation entsprechender Schadensbeseitigungen zu tragen wäre. Soweit die Kläger als Mieter darauf hinweisen, dass trotz der Beauftragung des Wachdiensts beispielsweise in Keller in ihrem Haus eingebrochen worden sei, überzeugt auch diese Argumentation nicht, da das Gericht davon ausgeht, dass ohne einen Wachdienst die Art, die Häufigkeit und die Intensität der zu befürchtenden Angriffe erheblich höher wäre.

Im Ergebnis hält es das Gericht daher für sachgerecht, die angefallenen Kosten für den Wachdienst hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen (vgl. hierzu Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 BGB, Rn. 213, unter Hinweis auf LG Köln WuM 2004, 400).“