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Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung

Aktuelles
02.12.2023

Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat wie folgt entschieden (BGH, Urt. v. 27.09.2023 – VIII ZR 88/22 [aus den Entscheidungsgründen]):

„(…) Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22, unter II 2 a, zur Veröffentlichung bestimmt).

Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, aaO; vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17, aaO).

Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbedingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermieters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]).“

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Holger Pape
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht

Mail: erfurt@etl-rechtsanwaelte.de


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