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Frage des Tages
09.08.2021

Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen pandemiebedingten Zahlungsverzugs?

Das Kammergericht (KG) hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem es um die Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen pandemiebedingten Zahlungsverzugs ging (KG, Beschl. v. 11.03.2021 – 8 U 1106/20, NJW 2021, 1471 = NZM 2021, 403). In den Entscheidungsgründen des Urteils heißt es:

„c) Die Kündigung vom 13.05.2020 wegen Zahlungsverzugs in April und Mai 2020 dürfte nicht wirksam sein.

Sie ist schon wegen des Kündigungsmoratoriums nach Art 240 § 2 Abs. 1, 4 EGBGB ausgeschlossen, wonach der Vermieter – bis zum 30.06.2022 – ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter die Miete im Zeitraum April bis Juni 2020 nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Maßgeblich ist der signifikante Wegfall von Einnahmen infolge der Pandemie (s. OLG Nürnberg GE 2020, 1625 – juris Rn 16; Illner/Beneke in: Heidel/Hüßtege/Mansel/Noack, BGB, 4. Aufl., Art 240 § 2 EGBGB Rn 5; BeckOKG/Geib, 1.1.21, Art 240 § 2 EGBGB Rn 28 f.). Die Nichtzahlung „beruht“ schon dann auf der Pandemie, wenn sie deren unmittelbare oder mittelbare Folge ist und ohne die Pandemie nicht eingetreten wäre (Geib a.a.O., Rn 30). Weder dem Wortlaut noch der Gesetzesbegründung lässt sich entnehmen, dass der (befristete) Kündigungsausschluss notwendig davon abhängt, dass der Mieter kein Vermögen hat, aus dem er die Zahlung erbringen könnte (s. OLG Nürnberg a.a.O., Rn 16 mit Hinweis darauf, dass Mitursächlichkeit der Pandemie genügt; MüKo/Häublein, EGBGB, 1. Aufl. 2020, Art 240 § 2 Rn 19). Ein Einsatz von Vermögen ist vom Mieter unter Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter und dem Schutzzweck des Art 240 § 2 EGBGB nur zu fordern, wenn es – in den Monaten April bis Juni 2020 – liquide vorhanden ist und sein Einsatz dem Mieter unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Unsicherheiten der Pandemiezeit und seinem Interesse am Unternehmensfortbestand zuzumuten ist; eine Pflicht, sogleich alle Reserven aufzubrauchen, um die Miete zu bezahlen, kann damit nicht angenommen werden (vgl. BeckOKG/Geib, a.a.O., Rn 35; Illner/Beneke a.a.O., Rn 6; Häublein a.a.O., Rn 20).

Dem entspricht auch die Gesetzesbegründung, wonach der Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtleistung regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft gemacht werden kann, dass der Betrieb durch Bekämpfungsmaßnahmen erheblich eingeschränkt wurde, wobei der Fall der Untersagung touristischer Übernachtungen in Hotels ausdrücklich hervorgehoben wird (BT-DrS 19/18110, S. 37; hier Anl. B 1).

Vorliegend sind die Voraussetzungen des Art 240 § 2 EGBGB gegeben. Der Zusammenhang von Pandemie und Nichtleistung der Mieten ist durch Vorlage des Monatsreporting 2020 glaubhaft gemacht, wonach die Umsatzerlöse in April und Mai 2020 je ca. 3.500 € betrugen, während sie im Februar bei ca. 130.000 € und im März bei ca. 88.000 € lagen. Dass ab 23.03.2020 touristische Übernachtungen untersagt waren, ist unstreitig.“

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