BGH: Übertragung eines GbR-Grundstücks erfordert vorherige Eintragung als eGbR
Der BGH hat mit Beschluss vom 3. Juli 2025, V ZB 17/24, entschieden:
Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31. Dezember 2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann.
Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.
Sachverhalt
Zwei der Beteiligten waren jeweils die Gesellschafter zweier GbRs, jede GbR war im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen.
Streitgegenständlich war folgende Vereinbarung eines notariellen Vertrages:
„Wir lösen die beiden vorbezeichneten Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit sofortiger Wirkung auf. In Vollzug der Auflösung übertragen wir (…) den (…) Grundbesitz auf die beiden Erschienenen zu je 1/2 Miteigentumsanteil nach Bruchteilen.“
Die Gesellschafter erklärten die Auflassungen und bewilligten die Eintragungen der Eigentumsänderungen. Auf den Antrag des Notars zur Eigentumsumschreibung erwiderte das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung unter Hinweis auf das MoPeG, dass im Grundstücksverkehr tätige GbR im Gesellschaftsregister registriert und anschließend im Grundbuch eingetragen sein müssten, ehe Eintragungen zu sie betreffenden Grundstücksrechten vorgenommen werden könnten.
Die gegen diese Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen.
Entscheidung des BGH
Der BGH bestätigt im Ergebnis das OLG.
Ist noch Gesellschaftsvermögen vorhanden, besteht eine Gesellschaft bis zur endgültigen Auseinandersetzung dieses Vermögens fort; erst dann ist sie (voll)beendet. Daran ändert die Vereinbarung einer Abwicklung der Gesellschaft durch Aufteilung des Eigentums an Gesellschaftsgrundstücken unter den Gesellschaftern nach Bruchteilen nichts; denn diese erfolgt, wovon die Beteiligten bei Abgabe ihrer Auflassungserklärungen selbst ausgegangen sind, im Wege der Einzelübertragung nach §§ 873, 925 BGB.
Es verhält sich insoweit anders als bei einer liquidationslosen Vollbeendigung der Gesellschaft durch Übergang des Gesellschaftsvermögens im Wege der Gesamtrechtsnachfolge.
Daraus ergibt sich aus Sicht des BGH das Fortbestehen der beteiligten GbRs , denn diese hatten (und haben), unabhängig von den zwischen den Gesellschaftern getroffenen Abreden über die Auflösung und Aufteilung, noch Gesellschaftsvermögen in Form der jeweiligen Grundstücke.
Den Streit, ob es einer Eintragung als eGbR stets auch dann bedarf, wenn ein im Eigentum der GbR stehendes Grundstück übertragen werden soll, entscheidet der BGH dahingehend, dass eine Analogie zu § 40 GBO nicht in Betracht kommt [Gemäß § 40 Abs. 1 GBO muss eine Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird und die Erbe des eingetragenen Berechtigten ist, entgegen § 39 Abs. 1 GBO nicht voreingetragen sein, wenn die Übertragung des Rechts eingetragen werden soll; hiermit wird es Erben erspart, sich nur zwecks Übertragung ihrer ererbten Grundstücksrechte noch im Grundbuch eintragen zu lassen.], da unter einer Eintragung in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betrifft, auch die Übertragung eines im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücks zu verstehen ist.
Daher sieht der BGH im Ergebnis eine Voreintragungspflicht als eGbR auch in den Fällen, in denen das Grundstück der einige/letzte zu veräußernde Vermögenswert ist und die Eintragung der eGbR im Grundbuch daher sofort wieder gelöscht werden soll/muss.
Hinweis:
Der BGH weist ergänzend darauf hin, dass es nach § 707 Abs. 1 BGB nF den Gesellschaftern einer GbR frei stehe, die Gesellschaft zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anzumelden und ihr auf diese Weise – sozusagen als Kehrseite ihrer Anerkennung als Rechtssubjekt – Subjektpublizität zu verschaffen. Dies sei „kombiniert mit einem faktischen Zwang zur Eintragung in bestimmten Konstellationen, in denen der Rechtsverkehr nach Einschätzung des Gesetzgebers typischerweise ein anerkennenswertes Interesse an Subjektpublizität hat.“
Dieser mittelbare Zwang zur Registrierung bestehe gemäß Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB nicht nur im Fall des in § 47 Abs. 2 GBO nF geregelten Rechtserwerbs durch eine GbR, sondern bei sämtlichen Eintragungen im Grundbuch, die das Recht einer GbR betreffen.
