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Frage des Tages
21.08.2021

An wen kann sich der Wohnungseigentümer halten, wenn er Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt?

Dazu hat der BGH wie folgt entschieden (BGH, Urt. v. 07.05.2021 – V ZR 254/19 [aus den Entscheidungsgründen]):

„1. a) Der Senat hat bereits entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften – ungeachtet der Meinungsunterschiede über die zutreffende Anspruchsgrundlage – zwar von der Wohnungseigentümergemeinschaft (dem Verband) Ersatz seiner Aufwendungen verlangen kann, nicht jedoch von den anderen Wohnungseigentümern (vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 – V ZR 279/17 , NZM 2019, 415 Rn. 5 ff.). Dies beruht entscheidend darauf, dass der tilgende Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentümerschaft tätig wird; deshalb hat auch ein etwaiger Bereicherungsausgleich in diesem Verhältnis zu erfolgen (vgl. Senat, aaO Rn. 6 f.). Diese Überlegungen gelten in gleicher Weise, wenn – wie hier – ein Wohnungseigentümer nicht Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, sondern an ihrer Stelle selbst die Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) schließt und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten. Auch insoweit wird der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig, so dass insbesondere Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag ( §§ 683 , 670 BGB ) oder auch bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind. Hieran ändert es entgegen der Auffassung der Klägerin nichts, dass etwa das von ihr bezahlte Heizöl auch für die Beheizung und Heißwasseraufbereitung der Einheit der Beklagten verbraucht worden ist.

b) Für solche Verbindlichkeiten des Verbands, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), haftet der Wohnungseigentümer auch nicht aus der wohnungseigentumsrechtlichen Vorschrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG aF bzw. seit dem 1. Dezember 2020 des § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG . Auch das hat der Senat zu § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG aF bereits entschieden (vgl. Senat, Urteil vom 26. Oktober 2018 – V ZR 279/17 , aaO Rn. 8 ff.). Für den gleichlautenden § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG gilt nichts Anderes.

2. Offen geblieben war in der zitierten Entscheidung des Senats lediglich, ob die dort aufgestellten Grundsätze auch in einer (zerstrittenen) Zweier-Gemeinschaft gelten, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts ( § 25 Abs. 2 WEG ) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind (aaO Rn. 22). Diese Frage hat der Senat zwischenzeitlich ebenfalls entschieden, und zwar im Sinne der Auffassung des Berufungsgerichts (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2020 – V ZR 288/19 , NZM 2021, 146 Rn. 15 ff.). Die Klägerin kann deshalb von den Beklagten nicht unmittelbar eine anteilige Erstattung der von ihr getätigten Aufwendungen verlangen.“

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