Eigenbedarfskündigung einer Vermieter-eGbR?
Auch wenn es sich um eine entscheidungserhebliche und klärungsfähige Rechtsfrage handelt, ob die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer eGbR gestützt werden kann, hat das LG Bochum am 12.9.2025 einer solche Eigenbedarfskündigung für wirksam erachtet, jedoch die Revision zugelassen (- 10 S 41/25).
Der Fall:
Der Sachverhalt:
Der Beklagte bewohnt mit seiner Ehefrau eine Wohnung in einem Haus, das die Klägerin – eine GbR -2023 erworben hatte. Diese ist seit als Eigentümerin im Grundbuch und im Gesellschaftsregister eingetragen. Mit Schreiben vom 3.5.2024 kündigte sie das Mietverhältnis. Der Gesellschafter B. benötigte die Wohnung für sich, nachdem er aufgrund ehelicher Differenzen ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen müsse.
Das AG hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin habe als rechtsfähige Gesellschaft keinen eigenen Wohnbedarf und keine Angehörige, für die sie die Räume als Wohnung benötigen könne.
Die Entscheidung:
Auf die Berufung der Klägerin hat das LG das Urteil abgeändert, der Klage stattgegeben und die Revision zugelassen.
Die Klägerin konnte sich auch auf den Eigenbedarf ihres Gesellschafters berufen. Während es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung einer vermietenden GbR möglich war, in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters ein Mietverhältnis zu kündigen, ist nach Inkrafttreten des MoPeG die Frage, ob es auch einer vermietenden eGbR möglich ist, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu berufen, in der Literatur umstritten. Verbreitet ist die Auffassung in der Literatur, die Änderungen durch das MoPeG ließen keinen Raum mehr für die analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters bei der rechtsfähigen GbR.
Für die Fortgeltung der Analogie wird von der Gegenauffassung angeführt, das MoPeG habe in erster Linie die richterlich erfolgte Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR in das geschriebene Recht übernommen, die Auswirkungen auf das Mietrecht seien im Zweifel gering. Insbesondere spreche es für eine Beibehaltung der Analogie, dass § 577a Abs. 1 a BGB beibehalten worden sei. Dieser setze weiterhin die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft voraus.
Teilweise wird angeführt, es bleibe ein Analogieproblem, ob eine Vermieter-GbR sich auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen könne. Der Analogiebereich werde erst überschritten, wenn es um eine GbR gehe, die von einer Vielzahl untereinander nicht verbundener Personen als Immobilienfonds zum Zweck der Kapitalanlage gegründet worden sei, oder wenn die Gesellschaft (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke verfolge und das von ihr gehaltene Wohnhaus kein für diese Zwecke zentrales Aktivum bilde. Das MoPeG habe an diesen Grundsätzen nichts Prinzipielles geändert, da für den Analogieschluss nur die persönliche Verbundenheit unter den Gesellschaftern entscheidend sei.
Die Kammer folgt der letztgenannten Ansicht. Es liegt bezogen auf die streitige Rechtsfrage nach wie vor eine planwidrige Regelungslücke vor. Zudem ist der nicht geregelte Sachverhalt dem geregelten Sachverhalt so ähnlich, dass eine analoge Anwendung geboten ist.
